梁建章 | 立方各人谈专栏作家

房价和培植是养育孩子最主要的两个老本，中国的生养老本相关于收入险些是世界最高的，原因之一就是中国大城市的房价相关于收入是世界上最高的。

中国的房价收入比是世界上最高的。那么中国的房价为什么这样高？这个问题尤其令东谈主困惑，因为中国事世界上建筑本领最强的国度，几个月就能造一条路，几个星期就能建造一座房，何况老本比其他国度还低，质料还好。在建筑本领如斯之强的中国，咱们建房的老本和效用应该是最有上风的，若何咱们的房价却是最高的呢？

梁建章在其新著《东谈主口政策》中，对中国的高房价问题进行了拆解分析，并提议了交接政策。下文整理摘编自《东谈主口政策》。

东谈主口流动和房价南北极分化

中国的房价并不是通盘所在都高，尤其是到了2020年，中国的房价彰着出现南北极分化的情况。在大城市和东部地区，房价接续坚挺，但是在中西部和东北的小城市，房价出现下滑的趋势，甚而有些地区屋子严重供过于求，有些地区甚而出现了屋子白菜价的情况。

房价的分化不错用东谈主口的流动来证明。世俗，在东谈主口流入地，房价是上升的，在东谈主口流出地，房价是下跌的。

东谈主口为什么向大城市流动呢？这照旧前边所说的采集效应，东谈主口采集在大城市，东谈主们有更多的调换和篡改的契机，更多的干事选拔，更丰富多彩的耗尽选拔，更高效和高质料的医疗培植等各式服务。

大城市的这种采集效应使得东谈主口捏续地向大城市联结，而随着中国总东谈主口不再增长，不同城市的东谈主口出现了南北极分化。一、二线大城市接续眩惑东谈主口，固然土产货区的生养率很低，但是靠外来东谈主口不错接续保捏东谈主口增长。而小城市和县城的东谈主口则精深流失，中西部和东北的农村则严重浮泛化。

那么中国的东谈主口向城市尤其是大城市采集的趋势是否会捏续呢？领先望望城市化率的外洋比较。

咱们从下图中不错看出，中国的城市化率相关于中国的东谈主均 GDP 是偏低的。和中国东谈主均 GDP 水平相称的国度，如巴西的城市化率远高于中国，是以中国异日至少还有 20% 的城市化率的普及空间，也就是说异日还有 2 亿 ~3亿的东谈主口将迁入城市。而这部分东谈主口将主要流入大城市和东南沿海地区。

东谈主口将捏续流入大城市，有东谈主说中国大城市的东谈主口还是好多了，东谈主口还会更多吗？前边还是讲过，由于采集效应的作用，一个国度的东谈主口越多，大城市的东谈主口就会越多。

世界上东谈主口最多的大城市是日本的东京，东京都市圈的东谈主口有 3 700 万，而日本的东谈主口不到中国的 1/10，韩国的东谈主口独一中国的 1/25，但是首尔都市圈的东谈主口有 2 400 万把握，和上海差未几。

日本和韩国的东谈主口还是不再增长，绝大多数城市东谈主口都在减少，独一首尔和东京还在加多（靠眩惑外来东谈主口）。

而在中国，一个大省的东谈主口就相称于韩国和日本的东谈主口，是以如果有相访佛的采集度的话，一个省会城市就应该有 2 000 万的东谈主口规模，而一线城市则应该有 4 000万 ~5 000 万东谈主口。因此，中国大城市的东谈主口不是太多了，而是太少了。

那么一个城市的东谈主口越多是不是房价就会越高呢？东谈主口越多，需求就越大。但是房价还取决于供给，如果有迷漫的供给，那么价钱也不会很高。就像大城市的食物并不会更贵一样，因为供给是很有弹性的。

那么大城市的住房供给有多大的弹性呢 ? 领先是大城市的稀缺地段，如市中心中枢性区的供给是有限的，随着城市东谈主口的推广，中枢性区的房价会越来越贵。但是，非中枢性区的住房供给应该有很大的普及空间。如果大城市不错束缚地推广其住房用地，大城市非中枢性区的房价尤其是郊区的房价应该就会相对低廉和观点。

那么中国的大城市还有莫得可扩展的地皮呢？以上海为例，上海于今还保留了 1/3 的农田，还有精深的低效的工业用地，如果都用来开采住宅，不错大幅度扩展住宅用地。新加坡的面积独一 733.2 平日千米，是上海的 1/10 把握，但是容纳了 600 万东谈主口，何况还有口岸、机场、公园，是个环境优好意思的花圃城市。按照这个密度，上海容纳 5 000 万东谈主口莫得小数儿问题。

当咱们查阅上海和东京的卫星舆图就不错发现：东京除了山区，与横滨和千叶地区都还是连成一派，其建成的市区面积要远庞杂于上海的建成面积。

上海的建成区主若是在外环之内，面积不到上海的 1/10。其他所在有精深的未开采的区域，所谓的精深的“留白区域”。上海到苏州和上海到杭州则是有好多的留白区域。这些留白区域如果被用来加多地皮供应，不错灵验缓解房价。

其他的大城市，如北京亦然相通的情况，还有精深的地皮不错用来加多住房地皮供应。

其实和亚洲其他国度比拟，中国的地皮资源是相对丰富的，甚而让通盘的东谈主都住上别墅亦然皆备可行的。如果一个别墅（含谈路）占地 500 平日米，住 4 东谈主，那么每平日千米可容纳 8 000 东谈主。那么容纳 13 亿东谈主也就差未几用 16 万平日千米，只相称于国土面积的约 1.3%。

天然不可能通盘东谈主都可爱住别墅，尤其是老东谈主照旧可爱住公寓，是以真确住别墅的需求不到上述估算的一半。因此，如果咱们抖擞拿出不到 1% 的国土面积来建造别墅，就不错满足通盘中国东谈主的别墅需求。咱们压根莫得必要扫尾别墅，因为中国的地皮面积是迷漫的。

有东谈主说如果在大城市大幅度扩大供地，甚而于建筑别墅和其他低密度的住宅，固然只用了 1% 的地皮，但照旧会减少耕地，影响食粮安全。这种推论是不足为训的，因为如果一个农村东谈主搬到了大城市，即即是住在了城市郊区的低密度住宅，其用地的效用照旧远高于农村的。如果让这个农村东谈主落户到城市，就不错开释他在农村的屋基地，甚而于开释出更多的耕地。

事实上，由于大城市地皮供应不及，好多在城市打工的外来东谈主口买不起大城市的屋子，只然而在县城买房，何况还保留着农村的屋基地屋子，形成了更大的地皮花消。

通过以上分析咱们不错得出，中国的大城市还有大幅度加多住宅用地的空间，不错缓解大城市的精深高房价。但是实质的情况是，中国近几年推广了适度大城市东谈主口规模的政策，扫尾了大城市的地皮供应，一定进度上加重了大城市的高房价。相对比，中国的建筑供地更多的是在东谈主口流出的中西部地区，形成了那些所在的住宅和其他建筑用地供过于求。

咱们从下表中的数据不错看出，中西部地区的地皮彭胀速率和东部是差未几的。但实质情况是中西部的东谈主口精深流入了东南沿海。因此，建筑用地的标的并莫得随着东谈主口的流动而调整，后来果就是房价的南北极分化。

一方面，在大城市和东南沿海，住宅供不应求，房价节节攀升。另一方面，在中部尤其是西部地区和东北地区，住宅供大于求，甚而出现了精深的烂尾楼和“鬼城”。这种地皮供应滞后于东谈主口流动的地皮政策，部分是缘于固有的要扫尾大城市发展的乌有不雅念。

和地皮政策议论的是户籍轨制，有些大城市于今关于外来东谈主口在子女培植、医疗服务、购房等方面照旧有不少扫尾性政策，压根上照旧由适度大城市东谈主口和大城市地皮供应不及形成的。

我世俗会被问到东北的东谈主口流失问题：东北东谈主捏续流入寰宇其他各地。关于东三省东谈主口捏续流出的问题，我以为应该换个想路看这个问题，看东北成不到手，你应该看东北东谈主成不到手。因为东北的比较上风是农业、矿业和旅游业，那么东北留住的东谈主和东北流出的东谈主都可能会过得更好，固然东北的 GDP 会镌汰，但东谈主均收入不一定会镌汰，如斯，东北东谈主口的流失就不是个问题。

东北真确的问题是低生养率问题。由于东北东谈主大多是在国企粗野体制内职责，是以受到严格的策划生养的扫尾。从 20 世纪 80 年代运转，东北三省的生养率险些是寰宇最低的，黑龙江、吉林、辽宁的生养率诀别为 0.76、 0.88、 0.9，比寰宇的平均水平低了好多。后来果是不仅东北的农村东谈主口在减少，何况东北的大城市的东谈主口也增长乏力，经济淡薄与其他东谈主口增长的大城市形成分解的对比。

如何处治大城市病？

有东谈主惦记大城市进一步加多东谈主口，会出现交通拥挤、空气欺凌的城市病，这个问题在前边的章节中还是敷陈过了。从世界范围来看，城市的东谈主口规模与交通拥挤和环境欺凌并莫得宠必的联系。

世界上东谈主口较多的大都市，如东京、首尔，其交通并不拥挤。这些城市都很好地独揽了大众交通尤其是轨谈交通处治了特大城市的交通问题。举例，首尔通过束缚开采轨谈交通和沿线的卫星城来扩展城市的东谈主口规模。一个地铁站不错带动 5 万 ~10 万东谈主的卫星城，一条20 站的地铁线不错带动 100 万东谈主口的卫星城镇。中国建筑地铁的效用是世界稀奇的。只须充分独揽城郊的用地，开采轨谈交通和卫星城镇，就不错在不加多拥挤的情况下，大幅度扩展城市东谈主口规模。

城市的轨谈交通还不错延长到隔邻的城市，把相邻的两个城市连成一派，形成“都市圈”，其实东京和首尔都市圈也不是行政上的东京和首尔。东京都市圈其实涵盖了临近的千叶市和横滨市，首尔则涵盖了京畿谈的一部分。这些相邻的城市之间险些是连成一派的，地皮资源取得了充分独揽。

与之形成分解对比的是北京和天津之间，上海和苏州之间，还有精深的农业用地未被充分开采独揽，以形成一个几千万东谈主口的都市圈。其实中国事更有条目建筑都市圈的，因为中国有世界上最快的高铁，上海到苏州的高铁可能只须半小时就到了。一个在上海上班的职工皆备不错在苏州粗野嘉兴安家，尤其是异日好多公司将提供在家办公的条目。

当今越来越多的城市还是坚忍到，东谈主口净增长是意想一个城市是否有眩惑力的进军象征。是以近几年，好多城市如武汉、西安、长沙、成都、郑州、济南等先后掀翻了“抢东谈主”大战，通过放宽落户条目、提供购房补贴等相貌眩惑东谈主口迁入，而“抢东谈主”的主要对象则是年青的大学生。有些城市甚而完了了零门槛落户，比如福州从 2021 年元旦运转全面放开落户条目，不设学历、年纪、干事创业等扫尾，真确完了了落户零门槛。福州明确提议要“壮大东谈主口规模”的标的，较着不仅要抢东谈主才，还要抢东谈主口。

险些通盘的大城市都在抢东谈主，但独一北京和上海出台了严控大城市东谈主口规模的政策。如前所述，中国的东谈主口总量世界最大，是以中国一线城市的东谈主口也应该是世界上最大的，不错达到 4 000 万把握。严控大城市东谈主口规模的政策，会带来一系列负面影响：

第一，放松篡改力和牵累经济。中国经济当今靠近升级的挑战，尤其需要篡改来推动，而大城市则是最具篡改力的。严控大城市的东谈主口规模，将推高峻城市的东谈主力资源老本，使得城市的篡改力被大幅放松。

第二，推高房价。严控大城市东谈主口规模并弗成减少需求，而仅仅减少了供应。地皮供应不及反而推高了房价。正确的政接应当通过加多地皮供应和基础要道的进入，来扼制房价的过快上升。实质上，北京、上海和广东都有迷漫的可开采的地皮，相沿 4 000 万东谈主口的城市蓄意绰绰多余。

第三，导致交通堵塞等各式城市病。严控大城市东谈主口规模会导致按照违犯经济设施的东谈主口规模来蓄意城市。比如，北京一度按照 800 万的东谈主口规模来进行城市蓄意，这会使谈路、地铁、学校和病院等要道严重不及，导致拥挤等各式城市病。如果按照 5 000 万的东谈主口规模来蓄意，交通会比当今好好多。东谈主口密度高的城市，其实反而有意于环境和大众交通的高效独揽。

第四，减少社会流动性，加大贫富差距。中国巨大的贫富差距，主要体现为地区和城乡之间的贫富差距。包括户籍政策在内，好多拆伙东谈主口流向大城市的政策，实质上加大了贫富差距，也不利于城市的发展。

比如，把低技巧东谈主口都挡在城市以外，会推高城市的各式服务老本。如果连一个大学培植都雇不起保姆，必须我方作念各式家务，那么其职责、生计的效用和质料就会下跌，也愈加养不起第二个孩子。如果保姆在城市里租不起屋子，就不得不回到农村，也只会更穷。让更多的东谈主流入大城市，天然会使得乡村和小城市流失更多的东谈主口，但这恰是缩小贫富差距的必经之路。

政策建议：生养购房补贴

往常中国的住宅供应莫得跟上东谈主口流动的场地，形成了中国在证明地区供地不及、住宅供不应求，但是欠证明地区住宅供大于求的表象。应该让供地标的随着东谈主口流动走。房价高的东谈主口流入地区需要加地面皮供应，而房价低的东谈主口流出地区需要减少地皮供应，进一步长远鼓动户籍轨制更正，排斥东谈主口开脱移动的扫尾，要让国度的培植医疗和其他社会福利不错便捷地跨省享用，不让大众福利成为东谈主口流动的贫苦。

房价政策还不错和饱读吹生养政策联动。在大城市加多地皮供应，不错大幅度加多大城市的地皮出让收入。

字据中国社科院的数据， 2017 年地皮平均成交价钱与商品房平均销售价钱的比值达到 0.68。在大城市，地价精深占到房价的一半以上。加多地皮供应所加多的收入除了不错用作基础要道、培植医疗等大众服务建筑，还不错用来饱读吹生养。建议赐与多孩家庭购房补贴，比如房价平直打折粗野购房贷款贴息。

具体相貌不错通过按揭利息返还或房价打折进行补贴。比如说返还二孩家庭的房贷利息的 50%，关于三孩家庭的房贷利息可沿路补贴返还（章程一个上限）。以孩子出身运转，期限是 20 年。只补贴新政推出以后的购房贷款。

初步诡计一下这个政策的财政支拨：如果每个屋子的平均贷款额是 100 万元，按照通盘还款周期 20 年的平均利息 3% 来算，那么每年的平均利息差未几是 3 万元。因为独一二孩和多孩家庭才能享受到这样的补贴，是以独一不到一半的有孩家庭能享受到这样的住房补贴，平均的补贴水平可能略大于利息的一半（因为多孩家庭照旧比二孩家庭少好多）。

当今每年 1 000 万腾达东谈主口中，二孩和多孩家庭差未几有 400 万个，那么第一年补贴金额是每年 400 万 × 3 万元 /2 =600 亿元，第二年会是 1 200 亿元，到 20 年时达到顶峰为 12 000 亿元。

这部分财政支拨主若是在大城市，因为大城市的房价和房贷额会比较高。这项补贴的实质后果会是向大城市的家庭歪斜，灵验缓解大城市年青东谈主千里重的购房职守。这部分补贴皆备不错通过加多地皮供应来筹集。加地面皮供应并赐与二孩和多孩家庭买房补贴，还不错提振房地产阛阓的需求，起到刺激经济的后果。

本文整理摘编自梁建章所著新书《东谈主口政策》

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