2023年以来，地皮成交面积大幅下滑，加之阛阓调节期房企开工和推盘意愿大幅镌汰，大都城市名目供救急剧萎缩。

CRIC统计的寰球2023年至2024年上半年景交的含宅地块开工、开盘情况来看，要点23个城市举座开工率46%，除一线城市外，二线部分城市拿地后不开工的气候普遍存在。

进一步来看，要点23城2023年至2024年上半年景交宅地的开盘率下降至38.6%，比开工率下降7个百分点。

在现时阛阓执续筑底、投资严慎的布景下，开采企业推盘意愿额外低迷，或者快速开工到开盘的名目盈利空间基本相对充裕，而盈利空间大的名目多位于老到板块，一线城市笃定性更高。

在止跌企稳的大趋势中，畴昔城市供应层面或因为地皮成交的大幅下滑、开工开盘意愿较低濒临紧缺的态势，从而影响新址成交增长。

2023年以来地皮阛阓成交领域执续萎缩、且阛阓举座走弱。

CRIC对寰球2023年至2024年上半年景交的含宅地块（以下简称“23-24H1成交宅地”，如无非凡默契，均以此区间为统计领域）开工、开盘情况进行统计，数据透露，要点23个城市举座开工率46%，除一线城市除外，二线部分城市拿地后不开工气候突显，不同城市的开工率存在庞杂各别。

1、23-24H1成交宅地举座开工率46%，开工南北极分化严重

CRIC统计的23个典型一二线城市开工率各别权臣，一线城市的开工率达到84.6%，二线城市则大幅镌汰至36.9%。

也即是说，当今除了一线城市，地皮成交一年半以后的开工情况都瑕瑜常低迷的，尤其是部分非阛阓化拿地较多的二线城市，历久不开工成为常态。

从区域角度看，长三角、珠三角的地块开工率别离为54.2%和51.4%，简直皆平且昭着当先于其他区域，环渤海成交地块开工率为44.%，中西部成交地块开工率最低，较其他三个区域断崖式下落，仅有27.4%。

具体城市来看，开工率大于80%的城市占比接近两成，北京、上海、深圳和杭州开工率均大于80%；其次有7个城市开工率在50%-80%，包括广州、合肥、福州、天津、厦门、苏州、长沙；另外有卓绝35%的城市开工率都低于30%，南北极分化情况严重。

2、要点城市开盘率39%，北京开盘率85%大幅当先

要点23城23-24H1成交宅地的开盘率进一步下降至38.6%，与开工率比较下降7个百分点。其中，一线城市开盘率67.9%，比二线城市卓绝近33个百分点；从区域来看，长三角开盘率较高为47.8%，珠三角和环渤海均为38%，昭着高于中西部区域。

以开工开盘率的漫衍情况来看，开采商当今在要点城市、长三角珠三角区域的投资愈加积极。

要点城市开盘和开工率也呈现出较大各别。

北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥和厦门7个城市的开工率和开盘率都卓绝50%，其中上海、杭州和合肥截止至11月末商品住宅的去化周期在15个月以内，与其他城市比较较短，亦然这些城市开工开盘相对活跃的原因之一。但同为要点二线城市，郑州、长春等开工、开盘率均较低，不足20%。

总体来看，名场地开工、开盘率受到城市阛阓活跃程度低、库存高企、城投连接“托底”以及开采商资金情况等诸多方面的影响，尤其是开采商的资金将径直影响到名目能否普遍鼓吹。

已往在追求领域和高盘活发展周期，部分高地价地块即便“亏空”也要开盘，一方面是追求流量和领域，另一方面是阛阓仍能遴选走量政策。

现时阛阓执续筑底、投资严慎之下，企业拿地多位于中枢城市中枢性块，且推盘意愿额外低迷，且或者快速开工到开盘的名目盈利空间基本相对充裕。

1、地价房价比平均0.47，各能级房价地价均有万元价差

CRIC统计了23-24H1成交宅地已售名场地地价房价比和房价地价差，样本名场地地价房价比平均值为0.47，房价地价差为14834元/平方米，举座有一定盈利空间，但不同名目盈利所需要的价钱空间大有不同。

举座来看，样本名场地地价房价比四分位值别离为0.37、0.48和0.56，地价房价比卓绝0.56的名目意味着畴昔盈利空间略有缩减；房价地价差四分位值别离为9322元/平方米、12783元/平方米和17583元/平方米，价差在9322元/平方米以内的名目大大都盈利空间较窄。

一线城市的平均房价地价差卓绝25000元/平方米，个别号目致使卓绝50000元/平方米，加强本钱约束的情况下，盈利的空间要高于二线和三四线城市，然而鉴于一线城市的平均地价房价比卓绝了0.5，地皮本钱在名目中的占比过高，且一线城市地皮价钱不菲占用的资金本钱也较高，可能对名场地陈述率有一定影响。

2、已开盘名目半数仍在销售起步阶段，但近四成已袒护地皮本钱

盈利预期需要筹商销售情况，才调将预期调节为施行。

左证CRIC统计的23个要点城市23-24H1成交宅地中已开盘名场地销售情况，按名场地已售建面占总建面的比例来看，有49%的名目销售进程在三成以内，还处于首开或仅销售了一期、二期的阶段。

从当今销售额对地皮本钱的袒护程度来看，38%的名目销售额未袒护地皮本钱的50%，24%名目销售额袒护地皮本钱的进程为50%-100%，另外已有37%名目销售额卓绝了地皮本钱，且5%的名目不但还是袒护地皮本钱，销售额还卓绝了地皮本钱200%以上。

除了地皮本钱除外，名场地盈利还需要研究建安、惩办、营销、财务等各种本钱，不错说当今只好销售额卓绝地皮本钱200%的名目属于还是“收货”的名目，其余名目都还需要执续销售，进一步完了更大的销售额。

筹商名场地销售进程和地皮本钱袒护进程两个维度，能将盈利空间与完了盈利的程度相筹商，更好地体现名目是否确凿“收货”。

简直或者完了“收货”的名目占比约为6.16%，有一定的“收货”可能性，但还需要执续销售以落实盈利的名目占比为31.16%，另外还剩62.68%的名目，需要积极销售促进盈利的落实。

近一年已开盘且潜在盈利空间较大的地块或名目举座呈现出三大特征：

第一，市区的名目潜在盈利空间更大，占比达到六成，尤其是一线城市，市区名目地价房价比、地价房价差均填塞；第二，以低总价、小面积名目为主；第三，一线城市刚需收货更易，二三线豪宅盈利后劲更大。

从地块位置来看，CRIC统计的卓绝800个已开售的名目中，举座以市区名目较多，占比接近六成，远郊名目占比不足10%。由此可见，在阛阓止跌回稳的经由中，配套老到、交通便利的区域金钱抗风险才略更强，需求也相对集聚，企业开盘意愿更高。

相较之下，在一线城市，受到地皮供应的影响，已开盘名目以郊区为主，占比达到59%，二线、三四线城市在中枢区域开盘名目更多，占比别离为63%和59%。

从静态盈利才略来看，已开盘且盈利空间相对盈余的名目中，市区的名目占比达到55%，而在盈利相对弥留的名目中，市区占比通常高达67%。

这一方面默契市区名目比较郊区上风更为权臣，购房预期和信心看高一线；但另一方面，也默契市区拿地也并不是“金牌”，一朝拿地价钱偏高，畴昔阛阓价钱不足预期之下，通常存在销售风险。

从运转地块出让的总价段和面积段来看，当今已开盘且盈利空间相对充裕的名目主要为小面积、低总价地块。其中面积段中，小于20万平方米的名目占比达到89%；盈利空间较大的地块总价也相对较低，其中5亿元以下的地块占比接近半数。

此外，当按照地块容积率将名目分为高端、改善和刚需三类来看，在一线城市容积率2.5以上的名目盈利后劲普遍更大，二线和三四线城市中，豪宅名目中盈利后劲大的名目占比卓绝60%。主如果因为低容积率地块常常位于远郊区域，楼板价较低、名场地地价房价比保执在低位，盈利后劲得以提高。

从2023年到2024年上半年，地皮阛阓成交领域执续萎缩，且地块成交后的总体开工率极低，呈现畴昔新增供应不足的趋势。

在行业筑底树立的阶段，房企推盘逻辑和已往还是发生了较大变化，企业愈加严慎，更提防流量和收益，因此也只好算得过来账且收货的名目才会推盘入市，短期内房企拿地、开盘严慎趋势较难逆转。