文｜老墨购房问答

其实总的来说，房地产一共就只须两个发展周期，一是锋利期，二是稳按期。

顾名念念义，所谓锋利期等于造得出卖得掉，也等于我们常说的“供小于求”；而稳按期等于卖不掉，天然就会供大于求。抑制到8月底，2024年就仍是有7.3亿平新址卖不掉，如果保捏这个速率不变，那到12月底就会增多到10.9亿平。

这是什么认识？

要知说念就算是2011年一整年，全中国也就卖掉这样多屋子。

是以啊，压力这样大，有的东说念主就追想当年的去库存计谋会不会重演？我以为基本不会，原因格外浅薄，等于9个字：仍是失去了期间配景。

联系词，这些屋子总得卖掉，其实我倒不追想这个，而我真实追想的是另一个问题。

01

房价到底有莫得下限？

当先，我说过好屡次了，如果以2014年中国有15.5亿平的住房需求为基础来算，2024年确乎降了不少，现时只剩下9.4亿平，可并莫得降到0，是以如故能消化一部分库存。

其次，中国正在汗漫发展保险房，道路之一等于收购还没卖掉的商品房。

国度为什么这样作念，你还不解白吗？指标好像等于两个：

第一等于安稳硬着陆，这点也阐扬房价统统有下限；

第二等于优化楼市结构，透澈鼎新“重商品轻其他”的发展花式，这是大手笔。

你想想看，有库存压力的城市太多了。

就拿去化周期来说，18个月是合理界限的最高值，联系词一线城市就高达19.2个月，二线城市21.6个月，三线城市33.1个月，光靠卖顺服不行，是以国度就必须要发展保险房。你如果能浮现这点，那你就顺服能懂央行为什么要有利斥地3000亿元保险房再贷款了。

况兼我们还要理解，保险房有两个上风，一是“国度表情”，二是毫不允许参加市集运动。

讲白了，这就奏凯卡住了本钱炒作的通说念。

5月底贵州省会贵阳就下发了文献，内部说的清浮现爽：配售型保险性住房的价钱为相近商品房的65%傍边。

什么有趣？

你商品房卖一平2万块，那相近的保险房好像等于1万3，这样大的价钱差，哪个开发商还敢松驰下场？求教本钱还若何炒商品房？房价还若何暴涨？

这简直等于阳谋。

能买保险房的东说念主顺服首选保险房，而弗成买保险房的东说念主只可买商品房。

这样就能从两端科罚库存问题，从而匡助中国楼市不会硬着陆，是以论断格外明确，房价有下限。

不外呢，这个经过也有好多问题。

我以为现时发展保险房的一大贫苦等于资金不及，以致是很不及。

02

中国发展保险房整整需要7万亿？

天然这个数字不是我算的，但我以为有有趣。

上头我提到过，一朝商品房跨越18个月莫得卖掉，那等于库存。

我们以这个水平行动设施，换算成面积就好像是7亿平，再按照现时中国新址均价9900元一平来算，是以采购商品房用作保险房确乎需要7万亿。

不外呢，我以为打算多了。

原因有两个，一是不可能采购一说念库存商品房，二是国度无数目采购，价钱顺服会比市集价低。

论断等于，好像率不需要7万亿，有可能6万亿，也有可能5万亿等等。

可岂论是些许，有小数不错细目，那等于比较央行给出的3000亿，差距确乎很大。

天然还有小数，等于国度初度提到这句话，“长远意志房地产使命的东说念主民性、政事性。”业内东说念主士就暗示，这句话的有趣等于提前破除场合城市的牵挂，为继续加码发展保险房作念准备。

03

将来中国楼市可能会出现一个“随机”？

乍一看，这句话完全抵拒了我之前的不雅点，但其实并不是。

因为这个时间我说的“随机”指的是利率，而非统共这个词中国楼市，现时仍是有了这个苗头。

就连首套和二套房商贷利率下限齐取消了，你以为还仅仅惯例政策那么浅薄？天然不是，你要理解什么是取消下限，其实等于前几天银行给你3个点，过几天就敢给你2.8，如果寰球竞争再强烈点，有的银行齐敢给你2.5。

这然而实确凿在的利好，况兼这就可能产生一个问题。

公积金还有莫得存在的必要性，尤其是关于收入不高的东说念主群来说，这点值得念念考。

因为我之前就说过，广州的某家银行仍是降到了2.89%，这等于信号，等于中国楼市可能大变的信号。

我们如故按照贷款80万且30年还清来算，利率是3%，一年本息也只须4万块，这简直比往时公积金贷款还合算，是以我才会有“公积金有莫得必要继续存在”的主见。

取消有两个克己，第一是奏凯升迁收入，迤逦刺激破费，第二等于把这部分资金用来发展保险房。

毕竟3000亿和7万亿差的太多了，若何补缺？

如果换成GDP，按照2023年的数据来算，7万亿齐能奏凯排宇宙第四，仅次于广州13.5万亿、江苏12.8万亿、山东9.2万亿、浙江8.2万亿。

而紧随后来的四川仅有6万亿，也差了整整1万亿。

毕竟当年斥地公积金轨制等于惠民，前几年商贷利率高达5.88%，而公积金只须3.25%，克己确乎很大，然而现时商贷利率齐这样低了，公积金还能低到哪去？

总弗成“0利率”吧，那银行不得疯？

这也等于为什么我会把“超低利率”称为史诗级政策，亦然随机的蹙迫。

这显明是和发展保险房共同落实，毕竟触及14亿国东说念主的弘大行业，顺服要多方向鼎新。

对此，你若何看呢？

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