华少/制图

城市与区域治理商讨院苏志勇/文

2025年天下两会行将召开，动作“十四五”经营收官和“十五五”经营盘算的枢纽节点，这次会议备受柔软。宏不雅经济指标怎么细目，产业计谋怎么谐和，财政金融计谋怎么发力，是业界广大柔软的话题。

从中央经济使命会议、地方两会以及近期一系列贫乏会议不错看出，“稳增长、调结构、防风险”仍然是本年经济使命的主要指标，而房地产市集能否止跌回稳则成为完结这一指方向枢纽。

客岁以来，从中央到地方，针对房地产供需两头计谋密集出台，并取得了致密恶果。本年两会怎么进一步推动房地产市集止跌回稳，存量计谋怎么高效落地，增量计谋怎么不竭发力，值得期待。

一、宏不雅经济稳中求进

中央经济使命会议为2025年经济使命明确了“稳中求进、以稳促进”的总基调，强调“实施愈加积极有为的宏不雅计谋，扩大国内需求，推动科技改换和产业改换，稳住楼市股市，遏制化解重心范畴风险，褂讪预期、引发活力，推动经济不竭回升向好”。

2024年我国经济在复杂的表里部环境和极点困难的条款下，按时完结了5%的经济增长指标，实属不易。本年从地方两会公布的GDP增长指标看，16个省份基本保管上年增长指标不变，14个省份摒弃下调了增长指标，独一天津对GDP指标进行了上调。31个省份GDP指标均值在5.3%。本着稳中求进的原则，本年天下GDP指标瞻望仍然保持在5%阁下。

当今我国房地产业在GDP中占比为6.3%，加上建筑业过火他联系产业，占比达到15%阁下。房地产市集畅达3年的谐和，对经济增长酿成了不竭负向拉动。据统计，2024年房地产业GDP同比下跌1.8%，拉动GDP增速-0.12个百分点。房地产市集的止跌回稳，对完结2025年经济增长指标将起到至关贫乏作用，也将成为2025年计谋的贫乏发力点。

完结全年经济增长指标和房地产市集的止跌回稳，财政计谋是枢纽。中央经济使命会议明确，2025年要实施愈加积极的财政计谋。在本年1月份国新办“中国经济高质料发展见效”系列新闻发布会上，财政部副部长廖岷浮现，“字据宏不雅经济逆周期调控的需要，2025年咱们将提高财政赤字率，赤字范畴将有较大幅度加多。财政总开销会进一步扩大，逆周期出动力度也会加大，为经济不竭回暖向好提供有劲相沿”。

在“愈加积极”的定调之下，机构广大瞻望2025年一般赤字率将普及至4%阁下，专项债加多至4.5万亿元，高出国债范畴有望破损2万亿元，对应的广义赤字率将破损9%，创出历史新高。

在财政计谋发力点上，一是“两新”“两重”格局，房地产方面，重心柔软城市更新和城中村修订等范畴；二是托底房地产，重心柔软存量闲置地皮和存量商品房收储；三是对科技改换的插足。

货币计谋上，中央经济使命会议给出了“摒弃宽松”的定调，天下两会仍将延续这一定调，“宽松”成为2025年货币计谋的主基调。2025年2月13日东谈主民银行发布的《货币计谋扩充讲述》建议“择机谐和优化计谋力度和节律”，意味着本年将字据经济增长、通胀、海外进出等要素，择机实施降准降息计谋。宽松的货币计谋岂论是对房企融资如故住房消耗，齐将产生积极的正向影响。

二、宽财政助力存量地皮和商品房收储

存量闲置地皮和存量商品房收储，一方面有助于缓解市集主体（房企）的流动性压力，另一方面成心于出动房地产市集供需结构，优化资源竖立。

2024年12月底召开的天下财政使命会议建议，2025年要“安排更大范畴政府债券”“加打开销强度、加速开销历程”。由此不错看出，2025年财政计谋不但要“更过劲”，而况要“靠前发力”。在范畴上，机构瞻望2025年财政资金或同比多增2万亿元阁下，其中新增专项债范畴或边缘扩大，瞻望从2024年的3.9万亿元增至4.5万亿元。

地方政府专项债用于地皮储备和收购存量商品房是房地产业界柔软的重心，这一计谋的扩充力度对房地产市集止跌回稳将产生贫乏影响。

2025年1月，国务院新闻办新闻发布会上，财政部详细司司长林泽昌暗示，“商讨扩大专项债使用范围，允许用于房地产联系的‘两个范畴’，这齐是加多有用需求的计谋。在2025年新增刊行的专项债额度内，地方可字据需要，统筹安排用于地皮储备和收购存量商品房用作保险性住房这两个方面的专项债格局”。这一表态意味着，2025年房地产市集将获取强有劲的财政资金维持。高出是在存量闲置地皮收储和收购存量商品房用作保险性住房方面，地方政府专项债将发扬贫乏作用。

在行使专项债收储存量闲置地皮方面，广东省已当先活动。2025年1月，广东省制定了《对于地皮储备范畴汇报地方政府专项债券使命指引（试行）》，推动省内各地市加速收购存量闲置地皮。随后，省内16个城市接踵败露拟收储格局公示，拟收储宗地超200宗，总价超400亿元。从用地性质看，拟收购地皮波及住宅用地、工业用地、贸易用地、详细用地等多种类型。

据广东省财务厅败露的音书，2024年广东省争取到中央新增专项债券额度5085亿元，拟回购金额占比新增专项债额度超8%。广东动作中国经济第一大省和龙头房企散布最麇集的省份，存量闲置地皮的收储对市集止跌回稳具有很强的示范引颈作用。

北京在专项债刊行方面也有了新进展，近日，北京市财政局败露，拟刊行2025年北京市政府专项债券（五至十七期），讨论刊行总数462.9亿元，用于棚户区修订、地皮储备等格局。其中，专项债券地皮储备格局28个，刊行额度为138.9亿元。此外，湖南岳阳、河南开封、浙江吉安、四川通江等地在地皮储备专项债刊行上也已驱动汇报。

比拟于收储闲置存量地皮，收购存量商品房用作保险房情况更为复杂，不仅波及收购资金来源、收购方向的筛选，收购后怎么完结不竭运营，才是问题的枢纽。两会能否针对存量地皮和存量商品房收储出台更进一步计谋，值得期待。

三、城市更新成扩大内需贫乏持手

2025年开年头度国务院常务会议对城市更新使命作念出全面部署，强调“城市更新关系城市面庞和居住品性的普及，是扩大内需的贫乏持手”，建议“要维持各地因地制宜进行改换探索，建立健全可不竭的城市更新机制”。开年第一次国务院常务会议就专题商讨城市更新，喜爱程度可见一斑。本年两会，城市更新可能被赋予更高的定位，也将得到更任意度的计谋维持。

城市更新是一个涵盖范围很广的系统工程，城市更新联系投资可酿成对传统房地产开发和基础门径投资的替代作用，并对子系产业链起到带动作用。对地下管网管廊设立修订、建筑市政基础门径劝诱更新，亦然城市更新的贫乏构成部分，是弥补城市基础门径短板、拉动内需的贫乏技能。另外，老旧小区和危旧房修订、城中村修订等居住区更新修订，在改善居住环境和称心住户住房需求的同期，亦然拉动内需的穷挑夫量。

住房城乡设立部数据自满，2024年，天下实施城中村修订格局1863个，惠及住户136.7万户，设立筹集安置房189.4万套。城镇老旧小区修订新开工5.6万个，更新修订小区内种种老化管线逾越5万公里，加装电梯2.5万余部，增设泊车位逾越50万个。在“两重”“两新”计谋维持下，设立修订地下管网，完成燃气管谈老化更新修订6.1万公里，全年累计设立修订种种管网16.3万公里，新开工详细管廊格局设立201公里，更新劝诱117万台。

从地方两会情况看，绝大多量省份将城市更新或城中村修订列为2025年使命重心。举例山东明确“鼓吹片区更新120个，开工老旧小区修订13.7万户”；上海明确“启动25个城中村修订格局”；北京明确“实施500个老旧小区详细整治”；河南建议“实施城市更新格局3910个，修订城中村416个、老旧小区1459个，统筹修订一批老旧街区、厂区”。

城市更新一方面需要财政金融计谋的维持，另一方面也需要社会成本的参与，怎么建立健全可不竭的城市更新机制和模式，是当今亟待处分的难题。破解这一难题需要在计谋章程上作念出相应破损，举例地皮和城乡经营方面的计谋章程谐和。

四、“好屋子”设立将全面铺开

自2023年“好屋子”见识建议以来，住房城乡设立部及所属联系部门牵头制订了“好屋子、好小区、好社区、好城区”各项圭臬，各地也和谐本色出台了具体圭臬。举例北京，近日出台了“好屋子”新圭臬——《北京市平原多点地区“好屋子”经营管制联系技能要点（试行）》，对阳台、居住空间、首层架空、风雨连廊、全球空间等方面的技能圭臬作念出章程。

从地方两会不错看出，多量省份将“好屋子”设立列为本年使命重心。北京建议加大新开发居住区配套门径补短板力度，设立得当人人高品性活命的“好屋子”。广东建议指点企业提高住房设立圭臬、优化物业管事，设立更多好屋子、好小区、好社区、好城区。浙江、江苏建议得当鼓吹现房销售试点和“好屋子”设立试点。天津建议编制住房发展经营，设立得当人人高品性活命的“好屋子”。四川建议得当东谈主民人人高品性居住需求，完善并普及住房设立圭臬，鼓吹“好屋子”设立。吉林建议任意推动10个以上“好屋子”示范格局设立。2025年，各地聚焦愈加安全、抖擞、绿色、忠良，加速“好屋子”设立纪律。

五、柔软调控计谋的进一步优化

2024年以来先后两轮计谋“组合拳”对房地产市集产生积极影响。从近期的房地产市集走势看，一二线城市出现显明的企稳迹象，三四线城市也有所好转，但完结着实道理上的止跌回稳，还需要供需两头计谋进一步发力。

供给端，房企化债正进入深水区，债务重组靠近诸多困难。字据克而瑞数据，2024年房企债券到期范畴达4828亿，而刊行范畴仅有2158亿，无法通过借新还旧掩盖到期债务，2025年房企的债务压力雷同较大，到期范畴以致要高于2024年，达到5257亿元。2025年房企化债场面一经严峻。

2025年在完结保交房指方向同期，对典型房企的救助应当成为遏制化解风险隐患的重心。一是在存量闲置地皮和存量商品房收储方面，可将收储对象重心向脱险房企或处于风险边缘的房企歪斜；二是建立典型房企风险化救缓助机制，落实属地背负，将重心房企债务化解纳入地方政府侦查；三是引入国企央企，通过注资、引入战投、下场收购等方式推动房企化债；四是建立专项基金，有意用于房企不良钞票处置。

需求端，络续实施“因城施策”谐和计谋，买通影响合理住房需求的堵点，全所在维持住房消耗。一是房贷利率（包括公积金贷款利率）仍有下调空间；二是重心一二线城市限购、限售计谋仍有谐和空间；三是住房“以旧换新”在部分城市取得了致密恶果，2025年在计谋上应予以更任意度的维持；四是和谐城中村修订实施货币化安置，指点住房需求；五是通过税费减免、住房补贴等方式饱读吹住房消耗。